26/03/2020
Immobili in locazione e provvedimenti coronavirus.
Anche il settore delle locazioni è colpito dagli effetti della crisi e in modo devastante.
1. Affitti brevi: le agenzie immobiliari sono chiuse come previsto nel Dpcm 11/marzo 2020. Chi locava le case per finalità turistiche non ha più questa forma di reddito.
Le imprese di servizio restano senza lavoro e licenziano i dipendenti. Tutte le prenotazioni sono sospese ed eventuali acconti vanno restituiti.
2.Affitti Commerciali (negozi, uffici, capannoni). Le locazioni commerciali le possiamo distinguere in due grandi categorie tutte regolate dalla legge 392 del 1978, ma con disciplina in parte diversa.
a) i negozi, sono attività a diretto contatto con il pubblico dei consumatori, per essi è prevista la prelazione in caso di vendita o di nuova locazione e una indennità di avviamento;
b) locazioni commerciali diverse adibite ad ufficio o attività artigianale o industriale o commerciale non a diretto contatto con il pubblico; per essi non è prevista la prelazione e l’indennità di avviamento.
Il fisco e il mancato pagamento dei canoni negli immobili commerciali
Sono previste delle agevolazioni fiscali solo per i negozi, sono circa ottocentomila quelli dati in locazione, di cui il Dpcm 11 marzo 2020 ne ha disposto la chiusura con alcune eccezioni (alimentari, tabacchi, edicole, farmacie, parafarmacie, ristoranti bar, parrucchieri ecc.). Successivamente, con il Dpcm 22 marzo 2020, vengono chiuse, salvo limitate eccezioni, le attività industriali. L’unico aiuto ad oggi concesso dal governo riguarda solo i negozi.
L’art. 65 del DPR n 18 del 17/03/20 prevede, e solo per botteghe e negozi (immobili rientranti nella categoria catastale C/1), un credito di imposta a favore dell’inquilino, per l’anno 2020, nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020.
Ecco il testo dell’art 65 del DPR 18/20
Art. 65
(Credito d’imposta per botteghe e negozi)
1. Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.
2. Il credito d’imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
3. Agli oneri derivanti dal presente articolo si provvede ai sensi dell’articolo 126.
Come si vede è un provvedimento non solo insufficiente e di modesta entità, ma i cui effetti sono rinviati alla dichiarazione dei redditi 2020 e solo per chi sarà a credito per le imposte.
Per i locatori la situazione diventa drammatica. Molte attività chiuderanno per fallimento, tra pochi mesi la crisi del settore turistico, ma anche quella del semplice consumo nel settore commerciale sarà devastante e i fallimenti si susseguiranno distruggendo attività sane, risorse e beni strumentali.
Qualche proprietario vorrebbe dare una mano ai locatori ritardando la riscossione dei canoni o addirittura proponendo una riduzione sostanziosa. E’ un scelta che vive della speranza che il conduttore, finita la crisi, si riprenda ben sapendo che se chiude non sarà facile rilocare.
Ma in questo caso bisogna superare degli ostacoli fiscali. I canoni non riscossi costituiscono reddito e quindi anche sul canone non percepito il proprietario dovrà pagare le imposte, almeno sino allo sfratto per morosità. Per essere realistici con la moria di imprese commerciali e la lungaggine delle procedure per uno sfratto commerciale potrebbe volerci qualche anno. Il che significa che, ipotizzando un canone di 10 mila euro annui, e 12 mesi per ottenere lo sfratto, con una aliquota del 37 %, il proprietario verserà al fisco, solo di Irpef, 3.700 euro su canoni non riscossi. A ciò si aggiungono utenze non pagate, condominio ecc.
Esistono delle soluzioni tecniche per ridurre il danno:
a) Risoluzione anticipata, ma occorre l’accordo delle parti (proprietario e conduttore)
b) Riduzione consensuale del canone per un periodo determinato
Questa seconda ipotesi è possibile solo se l’inquilino prevede di poter superare la crisi e non solo di ritardare l’agonia. E’ possibile concordare una riduzione del canone ai sensi del comma 1-Bis dell’art. 19 D.L: 133/2014 e della circolare n. 12/16 dell’Agenzia delle entrate: la comunicazione dell’accordo alla Agenzia delle Entrate non è soggetta a imposta di registro e bollo.
Questo, occorre precisarlo, vale non solo per le locazioni commerciali, ma anche per quelle abitative.
Dr. Vincenzo Vecchio
